
住在30年以上老破小的朋友,大概率都有过这种憋屈:墙皮掉得像地图,水管一开水就泛黄,想装个电梯磨破嘴皮子,真要换房吧,兜里的首付又够不着。最近突然火起来的“原拆原建”,说能让咱不搬家、不背债,原地住上新楼,这事儿到底是馅饼还是画饼?今天就用大白话跟大伙儿唠透。

先掰明白:原拆原建不是拆迁
好多人把这俩事儿混为一谈,其实差着十万八千里。
拆迁是啥?房子拆了,要么给你一笔钱,要么把你安置到郊区的房子里,总得离开住了半辈子的地方。
原拆原建呢?就是把老楼原地拆了,按你原来的面积重新盖新房,甚至还能多给点阳台、储藏间的面积,你不用挪窝,顶多过渡住个一两年,回头还能回老地方住新楼。
简单说,拆迁是“挪窝换房”,原拆原建是“原地换新”,这也是为啥老业主更认后者——毕竟住了几十年的地段,学校、菜场、医院都熟,谁也不想折腾去陌生地方。
老破小为啥不拆了,改搞原拆原建?
不是不想拆,是拆不起了。
早些年拆迁,开发商拿地能赚大钱,现在地价、建安成本都涨了,老城区容积率又低,拆了重盖根本不划算。就拿一线城市来说,一个老小区拆了要赔的钱,够在郊区盖两栋楼了,开发商自然没动力。
那旧改呢?就是刷个墙、修个水管、装个电梯,治标不治本。老房子的结构老化、户型不合理这些硬伤,旧改根本解决不了。比如我家楼下那栋80年代的楼,去年刚刷了外墙,今年墙皮又掉了,水管还是动不动堵,住着照样闹心。
国家也看明白了这个事儿,“十四五”老旧小区改造规划里就提了,对那些条件合适的老小区,鼓励搞原拆原建。说白了,就是既不搞大拆大建,又能真真切切改善老百姓的居住条件。
原拆原建到底能给咱带来啥实惠?
对咱普通业主来说,好处是实打实的:
1. 不用掏大钱换新房:要是自己买套同等地段的新房,光首付就得掏空家底,还得背二三十年贷款。原拆原建一般只需要补点差价(比如公摊增加的面积),比买新房便宜多了,甚至有些小区政府还能补贴一部分。
2. 居住环境直接升级:老破小的痛点全解决了——新楼有电梯、管道是新的、户型更合理,甚至还能有绿化和停车位。我老家邻居那栋楼去年启动原拆原建,重建后每家多了个小阳台,还配了地下车库,老人们都乐坏了。
3. 地段优势一点没丢:老城区的配套是新小区比不了的,楼下就是菜市场,走几步到学校,医院也近。原拆原建等于“留住地段,更新房子”,这比啥都值。
对城市来说也划算:不用搞大规模的征地拆迁,也能提升老城区的面貌,还能避免大量人口外迁导致老城区空心化,算是一举多得。
不是所有老小区都能搞原拆原建,得满足这几个条件
别光听着好就动心,这事儿不是所有小区都能搞,得看硬件:
- 容积率得够:简单说就是小区空地够不够,能不能拆了老楼盖新楼,还不影响周边采光、消防。要是小区挤得跟鸽子笼似的,拆了重建也加不了面积,开发商和政府都没动力。
- 业主同意率得达标:这是最关键的,一般得90%以上的业主同意才能启动。毕竟要涉及过渡安置、补差价这些事儿,有一户硬不同意,这事儿就卡壳。
- 不是历史保护建筑:要是小区被划成了历史风貌区,那只能修不能拆,自然也搞不了原拆原建。
就拿杭州来说,去年启动的几个原拆原建项目,都是容积率在2.0以上、建成超过30年的小区,而且业主同意率都在95%以上。
业主得盯紧这几个坑,别稀里糊涂吃亏
这事儿看着美,里面的门道也不少,咱得把眼睛擦亮:
1. 过渡安置的问题:重建得一两年,这期间住哪儿?费用谁出?有些小区是开发商给租房补贴,有些是政府协调临时安置房,这事儿得提前说死,别到时候没地方住还没人管。
2. 面积计算要较真:老房子的面积是按套内算的,新房是按建筑面积算的,公摊比老房子大。比如你原来住60平套内,新房可能写70平建筑面积,但实际套内还是60平,别以为“多了10平”是赚了,得算清楚套内面积有没有亏。
3. 质量和物业别马虎:新房的建设质量谁监管?后期物业怎么弄?有些小区重建后物业费用涨了,服务却没跟上,业主又得扯皮。最好提前和开发商、社区约定好质量验收标准和物业细则。
4. 补差价的标准要透明:要是新房面积比原来大,补多少钱一平?这得按市场价来,不能开发商说多少就是多少,最好找第三方机构评估。
想参与原拆原建,业主该咋做?
要是你家小区符合条件,又想搞原拆原建,按这几步来:
1. 先找社区问政策:各地对原拆原建的补贴、流程不一样,先去街道办、住建局问问当地的具体规定,心里有底。
2. 组织业主抱团沟通:一个人说不算数,得成立业主代表小组,把大伙儿的诉求(比如过渡安置、面积、差价)统一起来,跟政府和开发商谈。
3. 把细节写进协议:不管是过渡费、面积计算,还是交房时间、质量标准,都得白纸黑字写清楚,别信口头承诺。
最后唠句实在的,原拆原建不是天上掉馅饼,也不是所有老小区都能赶上这波福利,但对符合条件的小区来说,确实是改善居住的好路子。咱别光听热闹,得算清楚账、盯紧细节,才能真真切切享到实惠。毕竟房子是咱半辈子的家,马虎不得。
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